Si usted es un particular y tiene dificultades para vender su piso, ofrézcale en alquiler con opción de compra. Así, además de facilitar su transmisión, tributará menos en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.

Alquiler con opción

Vivienda. Si usted es particular y tiene una vivienda en venta desde hace tiempo, una buena opción para venderla es que proponga a sus potenciales compradores un alquiler con opción de compra. Apunte.  Por ejemplo, de forma que al transcurrir cuatro años desde el inicio del alquiler, el inquilino pueda adquirirla a un precio previamente acordado (constituyendo las cuotas de alquiler pagos a cuenta del precio de venta final).

Ventaja fiscal. Si actúa de esta forma saldrá beneficiado: las rentas que perciba por el alquiler constituirán rendimientos del capital inmobiliario. ¡Atención!  Y dado que la finca va a ser usada como vivienda, podrá aplicar una bonificación en su IRPF del 60% del rendimiento neto, lo que le hará pagar menos por la venta...

Ganancia patrimonial

Venta. Una vez finalizado el contrato de alquiler, si el inquilino se queda con la vivienda usted obtendrá una ganancia patrimonial por la venta. Apunte.  Pues bien, a la hora de calcular su tributación:

• Aunque los alquileres satisfechos pasen a ser considerados como pagos a cuenta del precio de la vivienda, no deberá rectificar las declaraciones de IRPF ya presentadas.
• No obstante, dichos pagos sí reducirán el precio de venta de la vivienda, así como la ganancia patrimonial obtenida.

Ahorro fiscal. Y esto le beneficia: como habrá disfrutado de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto de los alquileres, el ahorro en IRPF que obtendrá al transmitir la vivienda será superior al coste fiscal que le habrá supuesto el hecho de arrendar la vivienda antes de venderla.

Precio por la opción. Al formalizar la opción de compra es frecuente pactar con el inquilino un precio por ella, que también se considerará a cuenta del precio final (de este modo el arrendatario tiene una motivación adicional para ejercitar la opción, ya que de no hacerlo perdería ese dinero). Apunte.  Pues bien, si pacta dicho precio:

• En el año en que formalice la opción de compra deberá declarar en la base general de su IRPF una ganancia patrimonial por el importe percibido (tributando a un tipo de hasta el 45%).
• Al transmitir la vivienda podrá descontar dicho importe del precio de venta, como ocurre con los alquileres percibidos.

Aunque los alquileres son pagos a cuenta del precio final, no se tienen en cuenta a la hora de calcular la ganancia, sino que tributan como alquileres. Y dado que los alquileres tienen derecho a una reducción del 60%, el coste total en IRPF es más bajo.